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Cosa significa chiavi in mano? Cosa comprende questa formula? Quanto costa?
Ma soprattutto… è sempre la scelta migliore?
In questo articolo approfondiamo gli aspetti più nebulosi di cui pochi vogliono parlare.
Mai come in questi ultimi anni, nell’ambito della ristrutturazione edile, si è sentito parlare di chiavi in mano. Il termine chiavi in mano lo si trova ovunque: dalla decalcomania applicata sulla portiera del furgoncino del piccolo impresario edile fino al titolone su “Il Sole 24 Ore”, senza parlare delle migliaia di aziende su internet che propongono questa formula.
Se stai pensando ad una ristrutturazione, di sicuro hai già incontrato questo termine e probabilmente ti sei chiesto se può fare al caso tuo.
E magari, dopo qualche ricerca, potresti essere andato un po’ in confusione non capendo esattamente cosa significhi e quali siano i reali vantaggi.
Ti assicuro che la tua confusione è pienamente giustificata, in quanto pare che ognuno gli dia una propria interpretazione.
È banale dirlo, ma sta di fatto che quando si ha di fronte un investimento importante quale è una ristrutturazione, dubbi e confusione sarebbe meglio non averne, o almeno si dovrebbe fare di tutto per avere i dati che permettano di fare una scelta consapevole.
Prima di approfondire cos’è, o meglio, cosa dovrebbe essere il vero chiavi in mano, e in quali situazioni può essere conveniente, credo sia importante che tu sappia che lavoriamo al perfezionamento di questa formula dal 2012.
Infatti, i fondatori della PiovanoAD hanno mirato, fin dalla nascita dell’azienda, a creare dei metodi efficaci per trasformare le case, e tra questi anche il metodo chiavi in mano.
Questo è solo per dire che conosciamo bene l’argomento essendo stati tra i primi a proporre la ristrutturazione chiavi in mano a Torino (almeno nel settore delle abitazioni private).
Per questo motivo vogliamo condividere quanto abbiamo maturato sul tema in questi anni.
Cosa vuol dire “chiavi in mano”
In realtà questa espressione non è altro che un modo sintetico per dire come viene erogato un prodotto/servizio, e cioè: dare un prodotto pronto all’uso, senza che il cliente si debba più occupare di nulla.
Infatti il termine “chiavi in mano” è stato mutuato dal mondo dell’auto, in cui, quando si dice “prezzo chiavi in mano”, si intende comprensivo di sconto, di tutte le spese accessorie di immatricolazione, stesura del contratto e imposte dell’autovettura: paghi la cifra omnicomprensiva convenuta, ti danno le chiavi e sali in macchina.
Per semplificare il concetto partiamo da un semplice esempio: immagina che la lampada della tua cucina non funzioni più; chiami l’elettricista, gli esponi il problema e lui ti dice che per riavere la luce in cucina ti costerà 100 euro.
Il prezzo che ti sta chiedendo non è per le ore di lavoro, la lampadina o l’interruttore (tu non sai qual è la causa del guasto e forse non lo sa neanche l’elettricista).
I 100€ richiesti dall’elettricista sono per far si che tu possa schiacciare l’interruttore e la luce in cucina si riaccenda.
Se poi l’elettricista dovrà lavorarci 10 ore oppure cambiare un componente che costa 80€, questi sono affari suoi. Tu pagherai sempre 100 euro!
Questo è il concetto di chiavi in mano: accetti un prezzo da pagare per il risultato finale e non ci pensi più, punto.
Un concetto di per sé è semplice, quello che è complesso è applicarlo alla ristrutturazione di un’intera casa, ma entriamo più nei dettagli.
Secondo La Treccani, il termine “chiavi in mano” significa:
”Clausola contrattuale che prevede l’obbligo, per il fornitore di impianti, stabilimenti, abitazioni, automobili, di consegnare il prodotto completo di tutto, pronto per l’uso, senza che sia necessario alcun ulteriore intervento da parte dell’acquirente.”
Dunque il committente che sceglie questa formula dovrebbe aspettarsi di poter abitare in maniera funzionale la casa desiderata fin dal primo momento in cui gli vengono consegnate le chiavi.
Ma poiché non stiamo parlando di un’abitazione creata da zero, dove si parte da un foglio bianco e quindi facilmente definibile, bensì di una trasformazione di qualcosa che già esiste: per raggiungere l’obiettivo ci devono essere una serie di passaggi imprescindibili.
I 7 step necessari per una vera ristrutturazione chiavi in mano.
Secondo la nostra esperienza, questi sono i 7 step minimi necessari affinché si possa parlare di chiavi in mano per la ristrutturazione di un’abitazione.
1. Briefing iniziale.
Questa è la fase più importante in cui l’esperto interpreta i desideri del cliente e ne valuta la fattibilità in base alle potenzialità dell’immobile e le risorse finanziarie a disposizione (da non confondere con gli appuntamenti prettamente conoscitivi).
2. Analisi tecnica di fattibilità.
Fase in cui vengono analizzati possibili vincoli tecnici e burocratici dell’immobile.
3. Inventario delle pratiche burocratiche richieste dei permessi necessari.
Fase in cui vengono preventivate le pratiche edilizie, costi, eventuali oneri e sanzioni. Questo step è finalizzato ad avere fin da subito un quadro chiaro dei costi da affrontare.
4. Progettazione architettonica e degli interni.
In questa fase vengono definiti gli aspetti funzionali ed estetici della futura casa, la disposizione degli ambienti, gli impianti, la scelta dei materiali, delle finiture e degli arredi.
5. Stesura del capitolato.
Il capitolato è il documento, allegato al contratto, in cui sono elencate le opere, i materiali e i prodotti oggetto del contratto chiavi in mano. Inutile dire che più il capitolato è preciso in termini di qualità e quantità, meno saranno le probabilità di incomprensioni future.
6. Stesura del contratto.
Il contratto è il documento in cui vengono stabilite: le modalità e i tempi in cui verrà eseguita l’opera, il prezzo complessivo che il committente si impegna a pagare e con quali modalità, le responsabilità delle parti e infine eventuali penalità in caso le cose non andassero come previsto.
7. Esecuzione delle opere e installazione.
Fase di esecuzione delle opere e installazione di tutti i componenti del capitolato.
Da questo momento il committente non dovrebbe più preoccuparsi di nulla, fino al momento in cui gli verranno consegnate le chiavi della sua nuova casa pronta all’uso.
Fine: La consegna delle chiavi.
È il momento in cui il committente entra in casa, accende le luci, apre il frigorifero e (se ha già fatto la spesa), si fa un piatto di spaghetti, ascolta un po’ di musica e festeggia la sua nuova dimora.
Ora che abbiamo visto in che cosa dovrebbe consistere il vero chiavi in mano nella trasformazione di una casa, diventa evidente che, al di là degli slogan e delle promesse, debba esserci alla base del processo un contratto ben definito e un’organizzazione in grado di poterlo rispettare.
Ne parleremo dopo aver chiarito alcuni termini e concetti che generano spesso confusione:
La differenza tra “unico referente” e “unico responsabile”.
Unico responsabile
Vuol dire un soggetto che è legalmente e contrattualmente responsabile del risultato finale, dunque un unico soggetto a cui si effettuano i pagamenti e si ricevono le fatture.
Tuttavia, ciò non significa che il cliente si interfacci con una singola realtà per quanto concerne progettazione e scelta dei materiali e arredi, in quanto potrebbe essere indirizzato a professionisti e rivenditori diversi.
Unico referente
Vuol dire che il cliente ha a che fare con una singola realtà o professionista per progettazione e scelta dei materiali e arredi. Ad esempio un architetto, un interior designer o un’impresa edile.
Tuttavia, l’unico referente non avrà la responsabilità contrattuale e legale dell’intero progetto, ma solo per il suo specifico apporto professionale o di fornitura.
In questo caso, il cliente riceve fatture dai singoli professionisti o rivenditori.
Chiarita la differenza, è facile capire che il vero chiavi in mano diventa tale quando l’unico responsabile è anche unico referente.
Nel prossimo capitolo vediamo un altro aspetto importante che ti aiuterà a fare chiarezza.
Contratto d’appalto non equivale a chiavi in mano
Vediamo innanzitutto in termini giuridici cosa si intende per Contratto d’appalto:
“L’appalto è il contratto con cui una parte assume, con l’organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o un servizio verso un corrispettivo in denaro”
(art. 1655 cod. civ.).
Quindi, nonostante ci assomigli, il contratto d’appalto non equivale al “chiavi in mano” di cui abbiamo parlato sopra.
Infatti potrebbe trattarsi di un appalto per la realizzazione di un pezzo dell’intero processo.
Ad esempio potresti voler appaltare il rifacimento del bagno ad un’impresa edile ma occuparti tu dell’acquisto dei sanitari e rubinetterie, oppure vorresti affidare la progettazione al tuo architetto di fiducia.
Siccome, in questo casi, l’impresa non ha svolto l’intero processo, non si può parlare di chiavi in mano.
Tuttavia è importante sottolineare che il contratto d’appalto a corpo offre diversi vantaggi, come ad esempio:
- La tranquillità che le opere, oggetto del contratto, vengano terminate nei tempi stabiliti dalla ditta appaltatrice, la quale, in caso contrario, sarebbe soggetta a penali.
- La serenità di non incorrere in sanzioni amministrative o penali dovute inosservanza delle normative edilizie o di sicurezza, in quanto queste ultime sono sotto la responsabilità dell’impresa.
- La sicurezza di spendere quanto stabilito da contratto e non doverti preoccupare di possibili varianti. A tal proposito ti consiglio di leggere questo articolo che spiega come difendersi dalle brutte sorprese delle varianti
Chi è e cosa fa il general contractor
Per quanto riguarda la ristrutturazione di un intero appartamento, oltre alle responsabilità che abbiamo visto nei capitoli precedenti, la vera differenza tra fare un contratto con un’impresa edile e un general contractor sta nelle competenze e nell’approccio.
Ma vediamo prima chi è il general contractor:
“È un soggetto che assume su di sé le funzioni di progettista, costruttore ed in parte di finanziatore dell’opera da realizzare e ne assume di conseguenza integralmente la responsabilità economica.
Il contraente generale (general contractor) si fa in particolare carico del rischio economico dell’opera, impegnandosi a fornire “un pacchetto finito” a prezzi, termini di consegna e qualità predeterminati contrattualmente.”
Questa figura, presente nell’ordinamento italiano già dai primi anni duemila, era utilizzata inizialmente in ambito pubblico o tra aziende per la realizzazione di grandi opere.
Lo scopo della sua istituzione era limitare al minimo gli errori in corso di progetto, e rispettare il budget concordato e le tempistiche di consegna.
E, se hai letto sopra cosa dovrebbe essere un vero chiavi in mano, la definizione di general contractor sembra essere fatta a misura per questa formula.
Quindi, al di là delle promesse e delle parole una vera ristrutturazione chiavi in mano la può fare SOLO un general contractor.
Tutto il resto purtroppo è poesia…
Il vantaggio di affidare il chiavi in mano ad un general contractor sta nel fatto che in qualche modo egli diventa responsabile, non solo della qualità delle opere e dei materiali, ma della soddisfazione dei desiderata del committente.
Infatti non c’è nessun general contractor (a meno che sia un bluff) che si impegnerebbe a iniziare un’opera dove non abbia la sicurezza quasi matematica di poter soddisfare il committente, in quanto le conseguenze economiche sarebbero per lui disastrose.
Per ovviare a qualunque rischio, il general contractor metterà la massima attenzione fin dal briefing iniziale al fine di essere sicuro di aver compreso perfettamente le esigenze del committente.
Lo stesso vale nella fase di progettazione, dove si assicurerà che tutto funzioni sia in termini tecnici che estetici. (Prova a pensare al danno che avrebbe un general contractor in caso di una sua svista di progettazione su un muro divisorio o sull’impianto idraulico: tutto da rifare a sue spese!)
Come selezionare un general contractor per un chiavi in mano
Poiché il valore economico di una ristrutturazione è sempre importante e teoricamente qualunque professionista o impresa può fare da general contractor (è sufficiente una partita iva e la possibilità di subappaltare i lavori a ditte esterne), la prima cosa da verificare è la solidità dell’appaltatore.
Il decreto Legge 18 APRILE 2016, N. 50 Art 194 cita:
”Con il contratto di affidamento unitario a contraente generale, il soggetto aggiudicatore affida ad un soggetto dotato di adeguata capacita’ organizzativa, tecnico-realizzativa e finanziaria la realizzazione con qualsiasi mezzo dell’opera.”
Quindi, è sì vero che chiunque può fare il general contractor, ma se nella pratica questo non è in grado di terminare le opere per mancanza finanziaria o incapacità tecnica, colui che rimane in mezzo alla strada è il committente.
Quanto costa il chiavi in mano
Il costo di una ristrutturazione “chiavi in mano” dipende da molte variabili e può variare notevolmente a seconda del progetto e delle esigenze del cliente.
Alcuni sostengono che questa formula sia più economica rispetto a soluzioni più tradizionali perché tutti i costi sono ottimizzati, mentre altri affermano che sia più costosa perché si paga anche il rischio calcolato che il general contractor si assume.
La verità è che le differenze tendono a compensarsi a vicenda e il costo finale non dovrebbe differire significativamente.
Ma la scelta della formula “chiavi in mano” non dovrebbe essere basata sulla convenienza economica, bensì valutata in base a diversi altri fattori.
Ne è la prova che molti nostri clienti dopo la fase di consulenza e analisi iniziale, optano per formule diverse più appropriate al loro progetto.
Quando scegliere formule alternative al chiavi in mano?
Se sei arrivato fin qui, avrai capito che chiavi in mano è solo una delle tante formule contrattuali con cui affrontare una ristrutturazione, e non sempre quella migliore. Ecco alcuni esempi in cui potrebbe non essere la formula migliore:
Di fronte a ristrutturazioni di immobili con caratteristiche strutturali complesse, è quasi impossibile determinare a priori i costi complessivi, inducendo il general contractor ad alzare di molto il prezzo complessivo per ripararsi da eventuali imprevisti o, nel caso esso abbia fatto un prezzo troppo basso, trovarsi costretto a speculare sul tipo di materiali o sulla manodopera a discapito della qualità finale dell’opera.
In questi casi sarebbe meglio, sia per il committente che per l’impresa, procedere nel modo tradizionale, cioè con capitolato a misura anziché a corpo. Ne abbiamo parlato in questo articolo dedicato al problema delle varianti – Le varianti nella ristrutturazione: come evitarle e perché
Il committente potrebbe già avere un suo architetto di fiducia, il quale, oltre a sviluppare il progetto, si fa da intermediario tra committente e fornitori, ne gestisce gli aspetti contrattuali, verifica la regolarità delle opere, etc.
Il committente preferisce scegliere autonomamente e separatamente i fornitori per impianti, finiture, arredamento o illuminazione. Cosa che non è possibile con la formula chiavi in mano, in cui il general contractor, di solito ha una sua rosa selezionata di fornitori che gli garantiscono qualità e assistenza.
Come abbiamo visto i casi in cui il chiavi in mano potrebbe non essere la scelta ideale sono davvero tanti, la valutazione di quale possa essere la formula migliore merita sempre un’analisi approfondita.
Riassumendo
- La ristrutturazione chiavi in mano è una formula contrattuale che consiste nell'affidare ad un unico soggetto la progettazione, la costruzione e la responsabilità economica dell'opera. Il soggetto deve essere sia unico responsabile che unico referente.
- Lo scopo finale del chiavi in mano è soddisfare i desiderata del committente, rispettando il budget concordato e le tempistiche di consegna.
- Il general contractor è la sola figura giuridica che può effettuare una vera ristrutturazione chiavi in mano.
- In alcuni casi questa formula potrebbe non essere la scelta ideale, ad esempio per ristrutturazioni di immobili con caratteristiche strutturali complesse o per chi ha già un architetto di fiducia. In questi casi, potrebbe essere più conveniente procedere con formule miste oppure con capitolato a misura anziché a corpo.
- Per fare la scelta giusta è fondamentale fare un’ analisi professionale dello stato dell’immobile e delle esigenze del committente.
