Quali sono le cause delle varianti nelle ristrutturazioni private? Come evitare che possano mandare all’aria un intero progetto? 

Probabilmente se stai leggendo queste righe, e non sei alla tua prima ristrutturazione, saprai già che i costi previsti  non sono mai quelli finali. E mai in ribasso.

E anche se non lo hai mai provato sul tuo portafoglio, di sicuro qualche tuo conoscente ti avrà già messo sul chi va là. D’altronde basta farsi un giro sul web per capire la gravità del problema.

Ecco uno dei tanti post che si trovano on line…

In effetti le varianti, quelle che fanno lievitare i costi  come il panettone,  per qualcuno sono un vero incubo e per altri una brutta sorpresa.

Qui sotto un sondaggio preso direttamente da un gruppo facebook:
il 56% delle persone ha risposto che la più grande ansia sono i costi dei lavori non preventivati che saltano puntualmente fuori.

Infatti, a meno che il committente non abbia un budget illimitato, per far fronte a questi costi non preventivati si devono chiedere ulteriori finanziamenti, oppure prendere risorse già allocate per completare o arredare la casa.

Ad esempio, per qualcuno può  voler dire rinunciare ad una nuova cucina,  all’impianto domotico o più semplicemente ai corpi illuminati o ai tendaggi.
Per altri,  lo scostamento della spesa (se le varianti sono importanti) può significare ridimensionare il proprio stile di vita per diversi anni.

Ci sono poi situazioni ancora più critiche in cui non si riesce proprio a terminare le opere essenziali ed essere così costretti a far vivere la famiglia in una casa-cantiere.

Di chi è la colpa?

Il problema delle varianti è che spesso non c’è un vero e proprio responsabile.
(tralasciamo quelle poche imprese che fanno finta di non vedere future possibili varianti per fare un preventivo a cui non si può dire di no e poi, a cantiere iniziato, tartassano il committente, costringendolo ad accettare quei lavori aggiuntivi senza i quali il risultato finale sarebbe disastroso). 
A parte queste deplorevoli situazioni che non meritano di essere citate,
in realtà il problema delle varianti è che spesso non c’è un vero e proprio responsabile, se non l’ingenuità dello stesso committente. Più avanti capiremo il perché.

Eliminare le varianti, utopia o realtà?

Forse ti stai chiedendo perché proprio noi della PiovanoAD, che facciamo ristrutturazioni, stiamo sollevando questo annoso problema delle varianti.

Se ti dicessi che la nostra azienda è nata grazie a questo problema?

Era il 2012 quando Mauro Piovano e Antonio Burriesci, decidevano di sfatare la convinzione comune che “per ristrutturare, alla fine, si spende sempre il doppio di quanto previsto”.

Infatti Antonio arrivava da una lunga esperienza di direttore lavori, dove ogni giorno si trovava a far fronte a varianti che si sarebbero potute evitare già in fase progettuale. 

Mauro Piovano, da altro luogo, nel suo studio di progettazione, da anni cercava un modo per sviluppare progetti e capitolati che escludessero varianti in corso d’opera.

La loro idea fu quella di mettere sotto un unico tetto le loro competenze ed esperienze per creare un un servizio di ristrutturazioni chiavi in mano che garantisse fin dall’inizio il cliente sui costi finali.

Il 97% delle varianti nelle ristrutturazioni hanno origine da un unico fattore

La prima cosa fu fare una ricerca per capire quali erano i fattori che procuravano così tante varianti, causando aumento dei costi, ritardi di consegna e clienti arrabbiati.

Scoprirono che il 97% delle varianti non dipendeva da eventi “imprevedibili”, ma erano tutti riconducibili ad un unico fattore: la mala gestione dell’analisi iniziale e della fase progettuale.

Sono serviti quasi altri 10 anni per mettere a punto un sistema organizzativo che garantisse al committente un costo iniziale certo, liberandolo dalla scure delle varianti non previste.

Forse stai pensando che 10 anni sono un’eternità per un’azienda, in effetti per anni hanno dovuto testare molti approcci differenti, fino a quando hanno trovato l’elemento che faceva la differenza.

Prima di parlartene, cerchiamo di capire cosa sono le varianti e le loro cause.

Cosa sono le varianti negli appalti privati

Innanzitutto bisogna dire che affinché si verifichi l’esigenza di una variante ci deve essere a monte un progetto, un capitolato e una promessa di risultato; il tutto regolato da due tipi di contratto: a corpo o in economia.

Nel contratto a corpo viene stabilito un prezzo finale tutto compreso, mentre nel contratto in economia, il committente paga un prezzo finale calcolato sulla somma delle ore delle maestranze  e dei materiali effettivamente impiegati alla realizzazione dell’opera.

Ci sono diversi tipi di varianti, tutte contemplate e regolamentate nel codice civile – R.D. 16 marzo 1942, n.262 aggiornato a LEGGE 11 Gennaio 2018, n.4 – sintetizzabili in:

•Varianti necessarie al progetto;

•Varianti ordinate dal Committente;

•Varianti arbitrarie introdotte dall’Appaltatore;

•Varianti per difficoltà nell’esecuzione;

•Varianti per maggiore onerosità.

Senza entrare negli aspetti giuridici, vediamo i due tipi di variante che interessano più da vicino il contratto a corpo, comunemente chiamato “chiavi in mano”, anche se non sono la stessa cosa:

Varianti richieste dal Committente:

Ad esempio, dopo aver sottoscritto il contratto di appalto e i progetti esecutivi, potresti voler cambiare la dimensione della doccia o il tipo di rivestimento del salone. In questo caso, se il valore della variante non supera ⅙ del valore contrattuale, e a seconda della fase della lavorazione, committente e impresa redigono un documento che specifica in dettaglio cosa viene cambiato, l’importo della variazione ed eventuale cambio di cronoprogramma.

Varianti necessarie del progetto:

Sono quelle variazioni che si rendono necessarie affinché l’opera sia conforme alle normative vigenti. Queste variazioni sono senz’altro quelle più insidiose, in quanto la loro originazione era imprevedibile in fase di analisi progettuale, oppure non è stata presa in considerazione l’eventualità.

A differenza di quanto si possa immaginare queste ultime sono all’ordine del giorno e sono quelle che  possono stravolgere l’intero progetto, costi e tempi stabiliti –a prescindere dalla responsabilità–!

Qualche esempio:

•Un solaio che risulta essere pericolante perché si scopre, solo in fase di demolizione, che l’orditura in legno è marcia.

•Una tubazione del gas nascosta all’interno di un pavimento che non può essere rimossa in quanto di servitù.

•Un intervento edile precedente che ha modificato la staticità dell’immobile.

È facile immaginare che quando si verificano queste situazioni, sono dolori per tutti! 

L’appaltatore deve sospendere i lavori, cambiare i programmi delle lavorazioni e, quasi sicuramente, venire incontro al committente per le ulteriori spese.

D’altro canto il committente dovrà accettare: un compromesso per l’adattamento del progetto che l’imprevisto ha comportato, possibili ritardi della consegna della casa, un’eventuale nuova richiesta di permessi e, non per ultimo, un aggravio di costi. Frustrazione e rabbia a parte!

Probabilmente stai cominciando a capire perché i titolari,  Mauro e Antonio avessero così a cuore la soluzione del problema: non si trattava di un’idea commerciale, bensì di mettere l’azienda nella condizione di lavorare in modo efficiente ed evitare, in primis a loro stessi e ai collaboratori, lo stress che questi  imprevisti comportano.

E stai anche capendo perché sul web ci sono così tante persone pentite per la scelta dell’impresa. Ma voglio ribadire –a difesa dei tanti onesti impresari edili, architetti, interior designer e geometri–  che non si tratta di dare la caccia alle streghe ma un invito a prendere coscienza che la ristrutturazione edile privata è davvero complicata. 

Non è vero che è facile ristrutturare –anche se qualcuno vuole farcelo credere–

Il motivo di questa complessità è dovuto  al fatto che la ristrutturazione è un’attività relativamente recente –circa 30 anni–,
pertanto non si sono ancora sviluppati quei processi produttivi che sono tipici della moderna edilizia delle costruzioni. 

Ristrutturare può diventare semplice solo se a monte c’è un sistema e una filosofia ben strutturati, come ad esempio il metodo HOMEredesign® creato per rendere semplice ciò che è complesso.

Le cause delle varianti

Abbiamo visto sopra che ci sono due macro categorie di varianti, le varianti richieste dal committente e le varianti necessarie al progetto, vediamo ora quali sono le loro principali cause:

Varianti richieste dal committente

Perché mai un committente, a opera iniziata, dovrebbe cambiare idea sulla disposizione di un ambiente, le dimensioni di una doccia o tipologia di un pavimento? 

Per una semplice ragione: in fase di progettazione “qualcuno” ha tralasciato o è stato troppo superficiale o troppo rapido nella proposta progettuale.

Certo, ci sono casi di ripensamenti dovuti a qualche cambiamento di necessità del committente, come ad esempio nel periodo del covid alcuni proprietari si sono trovati ad avere bisogno di uno studio in casa, cosa che fino a qualche mese prima neanche immaginavano.

Ma la maggior parte delle volte, il committente, se ha deciso con piena cognizione, non desidera altro che entrare nella sua nuova casa realizzata come la desiderava.

Per questo motivo una delle prime implementazioni che Mauro e Antonio hanno apportato nel sistema HOMEredesign® è stato un processo di sviluppo del processo abitativo che non lasciasse spazio a incomprensioni.

Varianti necessarie

Ma passiamo a quando il committente riceve la telefonata dall’architetto o dell’impresario che dice: “Buongiorno, devo darle una brutta notizia. Dobbiamo cambiare la posizione del bagno perché dove l’avevamo previsto passa una colonna di scarico condominiale”

E pensa: “Cosa c’entro io? Dovevate pensarci prima!”

E magari gli viene detto che dovranno essere rivisti i costi e  potrebbero allungarsi i tempi di consegna.

Ecco che ci troviamo di fronte a un caso di variante necessaria.

Perché non ci hanno pensato prima?

Le ragioni, come abbiamo detto sopra, possono essere davvero tante, ma ancora una volta nel 98% dei casi c’è stata una falla in fase di analisi e progetto.

La soluzione per ridurre l’evenienza di varianti

Per ridurre al minimo questo tipo di imprevisti ci siamo resi conto che non bastavano la buona volontà e le capacità del progettista, in quanto la maggior parte delle volte il problema stava nel ridotto numero di casi incontrati nella sua carriera professionale.

Infatti per tanti lavori che un progettista possa fare – ammesso che nella sua vita abbia fatto solo ristrutturazioni di appartamenti – capirai che la sua esperienza sarà data dalla somma dei singoli lavori effettuati. 

Quindi il primo consiglio è di rivolgersi a studi di architettura ben strutturati che abbiano accumulato molte esperienze nella ristrutturazione di immobili civili.